След години на интензивен растеж и ограничена наличност, жилищният сектор в България преминава през преосмисляне. Специалисти от SORENDA Real Estate подчертават, че промяната не е внезапна, а постепенна, насочена към по-балансирано и устойчиво развитие. Те акцентират, че това не е спад, а естествено „узряване“ на сектора – етап, в който балансът между цена и действителна стойност се установява.
„Наблюдаваме нормализация. Решенията вече не се взимат на инстинктивна основа, а с по-внимателен подход – както от страна на купувачите, така и на инвеститорите“, коментира инвестиционният холдинг в свой анализ, предоставен на БТА.
По-голямо предлагане, по-малко емоции
Данните на компанията показват, че един от най-ясните индикатори за тази трансформация е нарастващото предлагане. В определени области на София, където преди година е имало само 2-3 конкурентни имота, сега те вече са 10 или повече. Заради това сделките се извършват по-дълго, а преговорите стават по-продължителни и детайлни. В някои случаи се стига до корекции – не само на цените, но и на условията на сделките.
Според информация от пазара, през 2025 г. цените на имотите са се увеличили средно с около 11–12%, а в определени райони на София ръстът е над 20%. Този бърз напредък е основната причина за актуалното „охлаждане“, допълват от компанията.
От пазар на надежди към пазар на факти
Една от важните наблюдавани промени в момента е изместването на интереса – от надежди към действителни икономически фактори, смятат от компанията. Значителната част от т.нар. евроефект вече е била освоена в предишните години. Пазарът сега се управлява основно от фундаментални фактори – доходи, заетост, достъп до кредитиране, коментират от SORENDA Real Estate и добавят, че това прави сектора по-предсказуем, но и по-чувствителен към макроикономическите условия.
Профилът на купувача се изменя
Според компанията, профилът на купувача също е в промяна. Днес клиентите са по-подготвени – проучили са района, сравнили са предложения и често имат предварително одобрение от банка. Особено при младите купувачи се наблюдава рационален подход – те предварително задават бюджета си, включително всички допълнителни разходи по сделката.
„Постепенно наблюдаваме по-малко импулсивни решения, основани на страх, и повече внимание към детайлите, като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA Real Estate.
Тази трансформация влияе на структурата на покупките – делът на имотите за лично ползване расте, докато инвестиционните сделки намаляват. Според оценки на пазара, те могат да спаднат от около 25% през 2025 г. до 10–15% в следващия период, прогнозират от компанията.
„На зелено“, но с нови правила
Сделките „на зелено“ продължат да бъдат важен сегмент от пазара, но вече с различна логика, отбелязват от компанията. Преди години клиентите бяха готови да поемат по-голям риск, а сега доверието в инвеститорите е решаващо. Значение имат историята на завършените проекти, ясната концепция и качеството на изпълнението. Освен това предприемачите променят подхода си – вместо масово строителство, много компании се насочват към контролирани проекти с по-висока добавена стойност. Продажбите в начален етап също стават по-умерени – здравословният процент вече е около 30–40% от апартаментите, в сравнение с 60–70% в предишни години, отчитат от компанията.
Покупка на стойност, а не квадратни метри
Една от най-значителните промени е преходът от покупка на квадратни метри към покупка на стойност, обобщават от SORENDA Real Estate. Днешните клиенти оценяват имота като цялостен продукт – местоположение, околна среда, достъп до транспорт, зелени пространства, качество на строителството и дългосрочна поддръжка. Дори фактори като изложение (предпочитано южно), функционално разпределение и вид отопление стават основни при избора, поясняват от компанията.
Лихвите след еврото: стабилност, но и по-голяма дисциплина
Банковото кредитиране остава основен двигател на пазара, като приблизително 70% от сделките в България са свързани с ипотечно финансиране, отчита компанията. Това прави достъпа до кредит важен фактор за активността – както при лични покупки, така и при инвестиционни решения.
След влизането в еврозоната се наблюдава значителна структурна промяна – освобождаване на значителен ресурс в банковата система, тъй като задължителните резерви са намалени от около 12% до почти 1%. Според компанията, това създава условия за поддържане на добри кредитни условия и висока ликвидност.
В този контекст, от компанията прогнозират, че лихвите по жилищни кредити ще останат стабилни в краткосрочен и средносрочен план, без значителен натиск за увеличение. Въпреки това, банките стават по-внимателни. Оценката на кредитоспособността е по-строга, особено на фона на глобалната несигурност и потенциалните инфлационни рискове. При инвестиционните покупки често се изисква по-високо самоучастие или се прилагат по-консервативни условия за компенсиране на по-високия риск.
„Банковото кредитиране ще продължи да бъде основен двигател на пазара. Стабилната банкова система и сравнително добрите условия по кредитите подкрепят търсенето, но всяка промяна в лихвената среда бързо се отразява на активността“, заключават от SORENDA Real Estate.
Така, пазарът се формира от баланса между достъпно финансиране и повишени изисквания – комбинация, която ограничава спекулативните сделки и насочва интереса към устойчиви решения, смятат от компанията.
По-бавен, но по-здрав пазар
Времето за затваряне на сделките се удължава – естествено следствие от по-балансировния пазар и по-внимателното поведение на купувачите, отбелязват от SORENDA Real Estate. Купувачите проучват повече възможности, посещават повече имоти и рядко действат под натиск. В същото време съществува ясна разлика между очакванията на продавачите и купувачите – абсолютно логично след период на бърз ръст. Част от продавачите все още се ръководят от пиковите ценови нива от предходните години, докато купувачите стават значително по-прагматични и чувствителни към действителната стойност на имота. Това води до по-дълги преговори и, в някои случаи, до корекции – не само в цените, а и в условията на сделките. С времето този дисбаланс постепенно се изглажда, което е естествена част от нормализационния процес. Именно на този етап пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна свързаност между цена и качество, подчертават от компанията.
Какво следва
Прогнозите за 2026 г. предвиждат продължаващ растеж на цените, но с много по-умерени темпове. Няма индикации за рязка корекция, а по-скоро за стабилизиране – пазар, който се развива, но по устойчив начин, коментират от компанията и добавят, че именно в такава среда изпъкват проектите с реална стойност, което е ясният признак, че пазарът вече не е в еуфория, а в следващата си, по-зряла фаза.
